Собираетесь купить или продать квартиру в Нижнем? Хотите инвестировать средства в нижегородский рынок недвижимости? Имеете отдалённые планы приобретения жилья в нагорной или заречной части? Вам просто интересно знать стоимость вашей квартиры на данный момент? Может быть, планируете ипотеку? Если вы ответили «да» хотя бы на один из этих вопросов, проект «Канавино.Ru» (www.kanavino.ru) послужит отличным инструментом оценки ваших выгод или возможностей.
Проект развивается как комплексный аналитический интернет-ресурс, посвященный рынку жилой недвижимости Нижнего Новгорода. На данный момент он включает в себя квартирный и ипотечный «калькуляторы».
Первый предназначен для приблизительной оценки цены предложения квартиры с определенными параметрами на нижегородском рынке. В основе оценки лежит статистическая модель, построенная и обновляемая по объединенной риэлтерской базе данных, включающей основную массу предложений жилой недвижимости Нижнего Новгорода (ИС «Центр»). Таким образом, при оценке учитывается текущий уровень цен, основные факторы ценообразования и тенденции рынка. С помощью данного калькулятора потенциальный продавец может ещё до обращения в риэлтерское агенство составить впечатление о возможной стоимости собственной квартиры, а потенциальный покупатель — оценить примерный объём денежных средств, необходимых на приобретение интересующей его недвижимости.
Второй является одной из многочисленных онлайн-реализаций систем расчета стоимости ипотеки, и включён в проект для удобства сопряжения с прикидочной оценкой стоимости желаемой квартиры: возможные параметры квартиры — оценка стоимости — оценка возможной ипотеки.
Представленные сервисы проекта служат средством первичного ориентирования на нижегородском рынке недвижимости, и не могут заменить профессионального оценщика, риэлтора, финансового консультанта или кредитного брокера. Следующим шагом потенциального потребителя должно стать обращение к специалистам рынка недвижимости: только работа с профессионалами может гарантировать корректную оценку объекта, соблюдение ваших интересов и безопасность сделки.
Проект поддержан ООО «Информационная система ЦЕНТР» — оператором Национальной мультилистинговой системы (www.nmls.ru). Автор проекта: ассистент каф. прикладной статистики ф-та управления и предпринимательства Нижегородского государственного университета им. Н. И. Лобачевского, к. соц. н., Балабанов Антон Сергеевич.
Модель квартирного калькулятора обновляется два раза в месяц. Планируется расширение проекта аналитическими материалами. Мы открыты для идей и сотрудничества со специалистами рынка недвижимости.
Работа квартирного калькулятора основана на регулярно обновляющейся статистической модели ценообразования на рынке жилой недвижимости Нижнего Новгорода. Модель строится на основе одномерного дисперсионного анализа с фиксированными дискретными факторами и линейными ковариатами, включая их главные эффекты и важнейшие взаимодействия. Оценка модели производится на предложениях о продаже квартир (цена предложения, район города, тип дома (планировки), материал стен, этаж и этажность дома, общая/жилая площадь и площадь кухни) с ограничениями по перечисленным параметрам и дополнительным отсевом статистических выбросов по методу Тьюки (в пределах полутора межквартильных размахов от границ второго и третьего квартиля). К оценке принимается около 95% всех предложений системы, которые полагаются простой (бесповторной) случайной выборкой из генеральной совокупности всех предложений жилой недвижимости на рынке Н. Новгорода за период обновления. Первичная разработка модели осуществлена с помощью профессионального статистического пакета PASW Statistics (SPSS). Все предикторы модели статистически значимы на уровне 0,001. Коэффициент детерминации модели колеблется в районе 0,8. Модель сообщает точечный прогноз средней стоимости предложения с заданными параметрами, его приблизительный (без учета леверажных значений) доверительный интервал на уровне 95%, приблизительный доверительный интервал на уровне 50% для цены отдельного предложения с заданными параметрами. Дополнительно рассчитываются: точечный прогноз стоимости квадратного метра общей площади (дается его сравнение со средней стоимостью квадратного метра по всем предложениям за период обновления), оценка стоимости квартиры заданной общей площади в Нижегородской области на основе данных Росстата о стоимости квадратного метра общей площади в регионе за последний квартал.
Ипотечный калькулятор рассчитывает сумму кредита, число периодов погашения (месяцев) минимальными платежами, сумму платежей до полного погашения кредита при минимальных платежах, сумму процентов за пользование кредитом при минимальных платежах. Входными данными к расчету являются стоимость квартиры, размер первоначального взноса, срок кредита в годах, годовая процентная ставка за пользование кредитом, тип платежей (аннуитетные, либо дифференцированные).
Сумма ежемесячного аннуитетного платежа
| АП = СК | ПС / 12 | , |
| 1 – (1 + ПС / 12) –КМ |
где АП — сумма ежемесячного аннуитетного платежа, СК — сумма кредита, ПС — годовая процентная ставка, выраженная в долях, КМ — срок кредита в месяцах.
Сумма ежемесячного дифференцированного платежа
| ДПi = | СК | + ОСЗi | ПС | , i=1,…КМ |
| КМ | 12 |
где ДПi — сумма дифференцированного платежа в i-м месяце, СК — сумма кредита, ПС — годовая процентная ставка, выраженная в долях, КМ — срок кредита в месяцах, ОСЗi — остаточная сумма задолженности по кредиту на начало i-го месяца (ОСЗ1 = СК, ОСЗ2 = СК – СК / КМ, ОСЗ3 = СК – 2СК / КМ, …).
Расчетные формулы максимально упрощены и не включают расчет точного процента (на основе учета количества дней в месяце и количества дней в году), отсрочки первого платежа, комиссий за выдачу кредита и прочих особенностей. С помощью данного калькулятора пользователь может приблизительно оценить денежный поток. Точный график погашения кредита можно получить лишь в банке ипотечного кредитования.
[О проекте] [Квартирный калькулятор] [Ипотечный калькулятор] [Анализ рынка] [Партнёрам] [Ссылки]
© А. Балабанов, 2009–2010