Канавино.Ru^®

Анализ рынка

Обновлено: 30.05.2009

Приведена статистика предложений на нижегородском рынке жилой недвижмости (по данным системы «Центр» на 27.05.2009, проанализировано 5606 объявлений).

Район города является одним из важнейших образующих факторов рынка, заметно дифференцирующим не только стоимость, но количество предложений квартир (рис. 1). В последнем случае «лидерами» являются Автозаводский и Нижегородский районы, чьи доли в общем числе объявлений о продаже квартир составляют чуть менее 25% и чуть менее 20%, соответственно. При этом средняя стоимость квадратного метра в Автозаводском районе минимальная (44 тыс. руб.), в Нижегородском — максимальная (63 тыс. руб.). Сравнительно высокой можно признать стоимость метра в Приокском и Советском районах, что выделяет всю нагорную часть города не только по географическому, но и по ценовому признаку. Районы заречной части слабо дифференцированы по средней стоимости квадратного метра жилья, этот показатель колеблется здесь вокруг 45 тыс. руб.

Рис. 1. Плотность предложений квартир в районах г. Н. Новгорода (в % от общего числа предложений) и средняя стоимость 1 кв. м. общей площади (тыс. руб.)

Наибольшая доля квартир предлагается в кирпичных (55%) или панельных (36%) домах (рис. 2). Средняя стоимость квадратного метра в первом случае составляет 52 тыс. руб., во втором случае — на 4 тысячи рублей меньше. Квартиры в домах, возведенные по современным технологиям («монолит» и комбинированные материалы), образуют менее 10% вторичного рынка, а по цене метра не слишком отличаются от квартир в кирпичных домах.

Рис. 2. Распределение предложений квартир по материалу стен жилого дома (в % от общего числа предложений) и средняя стоимость 1 кв. м. общей площади (тыс. руб.)

Показатель планировки квартиры во многом определяет и давность постройки дома, и комфортность жилища, и использованные при его строительстве материалы. Вместе с тем, средняя стоимость квадратного метра между квартирами разных планировок дифференцируется не слишком сильно: следует помнить, что застройка районов происходила неравномерно, так что в центральных микрорайонах квартиры старых планировок представлены в избытке. Стоимость метра общей площади в элитных домах, домах повышенной комфортности и новостройках, безусловно, выше, чем в домах остальных категорий, но, например, квартиры улучшенных, новых планировок, и даже «сталинки» не слишком отстают по ценам от современных квартир (рис. 3). Основная доля вторичного рынка жилья в городе формируется квартирами в «хрущёвках», «улучшенках» и в домах новых планировок (в совокупности на эти три категории приходится 82% всех объявлений).

Рис. 3. Распределение предложений квартир по типу дома/планировки (в % от общего числа предложений) и средняя стоимость 1 кв. м. общей площади (тыс. руб.)

На рынке Нижнего Новгорода представлены, преимущественно, одно-, двух- и трёхкомнатные квартиры почти в равных пропорциях (в сумме — 95% всех предложений, рис. 4). Комнатность квартиры наиболее тесно связана с определяющим параметром стоимости  — общей площадью и, следовательно, с общей стоимостью квартиры. Вместе с тем, стоимость одного квадратного метра между квартирами с разным числом комнат варьируется не слишком сильно. Заметно незначительное снижение стоимости при переходе от одно- к двухкомнатным квартирам, и незначительное увеличение стоимости при рассмотрении «больших» квартир (с числом комнат более 4).

Рис. 4. Распределение предложений квартир по комнатности (в % от общего числа предложений) и средняя стоимость 1 кв. м. общей площади (тыс. руб.)

В табл. 1 приводятся сведения о числе предложений квартир в разрезе «этаж квартиры/этажность дома», и о соответствующих уровнях цен (в «ячейках» с числом предложений менее 5 статистика не приводится по причине слабой устойчивости этих показателей). Значительная доля рынка формируется 5 и 9-этажными домами, причём обращает на себя внимание довольно большое число предложений на первых этажах. По уровню цен, однако, эти квартиры не находятся в лидерах. В целом, более дорогими являются квартиры в более новых домах (с этажностью свыше 9), либо в домах «редких» проектов (6–8 этажей). Прослеживается незначительная разница в среднем уровне цен между «центральными» и «крайними» (первый/второй и последний) этажами, но данный фактор сложно назвать ценообразующим.

Таблица 1. Количество предложений квартир и средний уровень цен по этажам/этажности дома ^*

Этаж
20	-
19	-	-
18	-	-	-
17	-	-	-	15
16	-	-	-	19	-
15	-	-	9	17	-	-
14	-	-	-	28	-	-	11
13	-	-	7	18	-	-	-	-
12	-	-	6	38	-	-	-	-	9
11	-	-	8	22	9	-	6	-	10	-
10	-	-	11	19	8	-	9	-	13	-	71
9	-	8	6	22	-	-	-	-	16	-	71	221
8	-	-	-	15	6	-	-	-	7	-	66	198	11
7	-	-	-	25	6	-	15	-	9	-	75	182	7	-
6	-	6	11	14	10	-	10	-	13	-	78	213	6	8	11
5	-	-	7	36	-	-	9	-	13	-	94	180	6	8	20	289
4	-	-	-	14	9	-	7	-	14	-	53	189	9	6	25	275	48
3	-	-	-	10	10	-	-	-	10	-	72	194	8	-	13	239	47	54
2	-	-	-	12	-	6	8	-	9	-	61	205	-	-	27	240	60	61	87
1	-	-	-	-	-	-	-	-	11	-	81	357	8	-	10	451	37	49	118	9
	20	19	18	17	16	15	14	13	12	11	10	9	8	7	6	5	4	3	2	1
	Этажность дома

^* По горизонтали — этажность дома, по вертикали — этаж квартиры. На пересечении строк и столбцов помещается количество предложений в системе на дату обновления. Цветом обозначена средняя стоимость квартир в ячейке. В ячейках «этажность дома/этаж квартиры» с количеством предложений менее 6 статистика по количеству и цене предложений не приводится.

	— до 2 млн. руб.
	— 2–2,5
	— 2,5–3
	— 3–3,5
	— 3,5–4
	— 4–4.5
	— 4,5–5
	— свыше 5 млн. руб.

 

 

 

 

---

[О проекте] [Квартирный калькулятор] [Ипотечный калькулятор] [Анализ рынка] [Партнёрам] [Ссылки]

---

© А. Балабанов, 2009–2012